EXCELENTÍSSIMO SENHOR DESEMBARGADOR PRESIDENTE DO E. TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

Protocolado nº 173.472/2015

Ementa: Constitucional. Administrativo. Ação Direta de Inconstitucionalidade. Lei Complementar nº 351, de 14 de fevereiro de 2014, do município de cabreúva. Alteração de norma de uso e ocupação do solo. Ausência de planejamento técnico. Alteração tópica. Norma urbanística alheadas ao plano diretor. 1. Lei nº 351, de 14 de fevereiro de 2014, do Município de Cabreúva, que “Cria a Macrozona de Integração Urbana: disciplina a regularização de parcelamentos de solos clandestinos ou irregulares, revoga normas correlatas que específica, e dá outras providências”, é incompatível com a Constituição Estadual, em razão da ausência de planejamento técnico. 2. A adoção de normas municipais alheadas ao plano diretor configura indevido fracionamento, permitindo soluções tópicas, isoladas e pontuais, desvinculadas do planejamento urbano integral, vulnerando sua compatibilidade com o plano diretor e sua integralidade, e sua conformidade com as normas urbanísticas. 3. Violação dos arts. 180, II e V, e 181, § 1º, CE/89).

O Procurador-Geral de Justiça do Estado de São Paulo, no exercício da atribuição prevista no art. 116, inciso VI, da Lei Complementar Estadual nº 734, de 26 de novembro de 1993 (Lei Orgânica do Ministério Público de São Paulo), em conformidade com o disposto no art. 125, § 2º e art. 129, inciso IV, da Constituição Federal, e ainda art. 74, inciso VI e art. 90, inciso III, da Constituição do Estado de São Paulo, com amparo nas informações colhidas no incluso protocolado, vem, respeitosamente, perante esse Egrégio Tribunal de Justiça, promover a presente AÇÃO DIRETA DE INCONSTITUCIONALIDADE em face da Lei Complementar nº 351, de 14 de fevereiro de 2014, do Município de Cabreúva, pelos seguintes fundamentos:

1. DO ATO NORMATIVO IMPUGNADO

O protocolado que instrui esta inicial de ação direta de inconstitucionalidade e, a cujas folhas reportar-se-á, foi instaurado a partir de representação da Promotoria de Justiça da Comarca de Cabreúva (fls. 437/440).

A Lei Complementar nº 351, de 14 de fevereiro de 2014, do Município de Cabreúva, “Cria a Macrozona de Integração Urbana: disciplina a regularização de parcelamentos de solos clandestinos ou irregulares, revoga normas correlatas que específica, e dá outras providências” (fls. 547/573)

“(...)

CAPÍTULO I – DOS OBJETIVOS

Art. 1º - Com o propósito de promover a integração entre núcleos urbanizados do município, estabelecer condições a regularização das ocupações urbanas irregulares existentes e evitar o surgimento de novos parcelamentos irregulares ou clandestinos, fica criada a ZIU – Macrozona de Integração Urbana, constituída das seguintes áreas:

I – áreas com ocupação urbana irregular e vazios urbanos com infra-estrutura urbana já existente;

II – Áreas parceladas clandestinamente que vierem a ser cadastradas a partir de solicitação dos interessados na regularização;

III – Áreas destinada ao atendimento da demanda, determinada pelo desenvolvimento da cidade por lotes industriais para pequenas e médias empresas e por lotes residenciais e de uso misto, também definidas na planta que constitui o Anexo I e com o perímetro descrito no Anexo II.

§1º - As áreas que constituem a Macrozona de Integração Urbana caracterizam regras específicas em relação às macrozonas às quais pertencem, sem prejuízo da aplicação das disposições do Decreto Estadual nº 43.284/1998, que regulamentou as áreas de Proteção Ambiental de Jundiaí e Cabreúva.

§2º - A regularização dos parcelamentos do solo clandestinos ou irregulares existentes no Município, situados nas áreas descritas nos incisos I e II deste artigo, reger-se-á por esta Lei.

§3º - As áreas descritas no inciso III deste artigo, além de contribuir para o desenvolvimento sustentável da cidade, deverão cumprir a função de evitar o surgimento de novos parcelamentos ou ocupações urbanas clandestinas.

§4º - O Poder Executivo Municipal poderá estabelecer normas complementares com a finalidade de adequar os procedimentos administrativos dos órgãos municipais envolvidos, aos objetivos desta Lei.

Art. 2º - A regularização do parcelamento do solo urbano poderá ser realizada mediante loteamento ou desmembramento, conforme legislação federal e estadual regularização fundiária de loteamentos, ou a partir do desdobro de lotes com mais de uma habitação.

CAPÍTULO II

DO ZONEAMENTO DA MACROZONA DE INETEGRAÇÃO URBANA

Art. 3º - O uso do solo e a regularização das áreas ocupadas irregularmente na Macrozona de Integração Urbana serão disciplinados a partir do seguinte zoneamento:

I – Zona de Urbanização Específica – ZUE: corresponde às áreas a que se referem os incisos I e II do artigo 1º, desta Lei, e abrange toda a Sub-Zona Urbana Consolidada, definida para os fins desta lei como sendo a área composta por terrenos e/ou construções pertencentes a parcelamentos urbanos efetivamente implantados de fato até a data desta lei.

II – Zona de Uso Industrial – ZUI: corresponde à parte das áreas a que se refere o inciso III do artigo 1º desta Lei e compreende a porção situada mais próxima da rodovia Dom Gabriel Paulino Bueno Couto;

III – Zonal de Uso Misto – ZUM: correspondente à outra parte das áreas a que se refere o inciso III do artigo 1º desta Lei e compreende as porções situadas entre os limites do corredor de uso industrial e da Macrozona de Integração Urbana, adjacentes às áreas urbanizadas e de uso predominantemente residencial.

§1º - Os limites das zonas de uso do solo descritas encontram-se definidos na planta que constitui o Anexo III desta Lei.

§2º - As áreas ocupadas por parcelamentos irregulares ou clandestinos a que se refere o inciso II do artigo 1º, não identificadas na data da presente lei, poderão integrar a zona de urbanização específica, desde que sejam cadastradas individual ou coletivamente, lote a lote ou por bairro inteiro, pelos interessados, mediante solicitação encaminhada a Secretaria Municipal de Obras, no prazo de 90 (noventa) dias contados da data da publicação desta Lei, podendo ser prorrogado por mais de 90 (noventa) dias.

§3º - Competirá à Secretaria Municipal de Obras decisão de deferir ou não a solicitação de cadastramento, mediante as verificações que se fizerem necessárias quanto à constatação da existência do parcelamento irregular ou clandestino.

§4º - Esgotado o prazo definido no parágrafo 1º, deste artigo, a Secretaria Municipal de Obras deverá complementar o Anexo II desta Lei, incluindo os parcelamentos irregulares ou clandestinos, cujas solicitações para cadastramento forem deferidas, na zona de urbanização específica.

§5º - Após o procedimento definido no parágrafo anterior, nenhuma outra área do Município poderá ser incluída na zona de urbanização específica.

§6º - Os benefícios contidos nas disposições desta Lei com a finalidade de viabilizar a regularização dos parcelamentos irregulares ou clandestinos aplicam-se exclusivamente, às áreas incluídas na zona de urbanização específica.

§7º - Em cada caso, a regularização possível limitar-se-á às áreas efetivamente parceladas, comercializadas e/ou ocupadas, cuja comprovação poderá ocorrer mediante a demonstração de mais de uma construção no mesmo terreno ou com a apresentação de documentos, escrituras ou contratos de compra e venda firmados antes da data da promulgação desta Lei e/ou vistorias realizadas pela Prefeitura.

§8º - A regularização de parcelamento do solo na Zona de Urbanização Específica, sob a forma de fracionamento, desmembramento ou loteamento, deverá atender às seguintes dimensões mínimas dos lotes:

I – Área de 125 m² e frente para via pública de 5,00 metros, para os lotes com edificações existentes de uso residencial;

II – área de 250 m² e frente para via pública de 10,00 metros, para os lotes comercializados que não possuírem construção de moradia na data da promulgação desta Lei, ou que possuírem edificações de uso não residencial.

§9º - Os parcelamentos do solo serão regularizados independentemente da regularização das edificações, que deverá ocorrer no prazo de 360 (trezentos e sessenta) dias após a regularização dos respectivos parcelamentos.

§10º - Decorrido o prazo definido no parágrafo anterior a Secretaria de Obras notificará o proprietário quando para que proceda à regularização sob pena de aplicação de multa a ser definida.

CAPÍTULO III – DO SISTEMA VIÁRIO

Art. 4º - Para contribuir com o ordenamento do território, com distribuição adequada dos tipos de uso e porte das edificações e, para assegurar condições satisfatórias de mobilidade, as vias existentes e projetadas da Macrozona de Integração Urbana ficam classificadas em:

I – arterial: via estrutural destinada à canalização do tráfego principal e integração das regiões da macrozona e da cidade;

II – coletora: via de acesso aos bairros, tem a função de coletar o tráfego das vias locais e alimentar as vias arteriais;

III – local: via de acesso aos lotes.

§1º - As novas vias decorrentes da implantação de novos loteamentos ou da regularização de parcelamentos existentes deverão ser classificadas por Decreto do Poder Executivo no ato da aprovação final dos respectivos projetos, observados as características e função de cada uma.

§2º - As vias projetadas nos novos loteamentos a serem implantadas em empreendimentos realizados pela iniciativa privada deverão atender às seguintes condições:

Tipo de via	Larguras mínimas (m)				Declividade Máxima (%)
	Rolamento		Passeios	Total
Arterial	15,00	3,00		21,00	10
Coletora	10,00	3,00		16,00	12
Local	8,50	2,75		14,00	15

§4º - Serão admitidas larguras totais de 11,00 metros, com passeios de 2,00 metros e leito carroçável de 7,00 metros nas vias locais com balão de retomo em uma das extremidade comprimento máximo de 200 metros.

CAPITULO IV - DOS USOS DO SOLO

Art. 5º - Para os efeitos desta Lei os terrenos da Macrozona de Integração Urbana serão classificados, de acordo com a sua origem e extensão, em lotes eu glebas.

§ 1º - Entende-se por lote todo terreno com área inferior a 10.000 m² (dez mil metros quadrados), ou aquele resultante de parcelamento regular do solo, mediante loteamento ou desmembramento, cuja aprovação tenha destinado ao Poder Público áreas verdes, ou de sistemas de lazer, e institucionais.

§ 2º - Entende-se por gleba o terreno com área superior a 10.000 m² (dez mil metros quadrados), e que não seja resultante de parcelamento regular do solo cuja aprovação tenha destinado áreas verdes, ou de sistemas de lazer, e institucionais ao uso público.

Art. 6º - Para efeito de aplicação desta Lei os usos do solo serão classificados quanto ao tipo e quanto a adequação às zonas de uso do solo.

§1º - Quanto ao tipo os usos do solo são classificados em:

I - Habitacional (H);

II - Comercial e de Prestação de Serviços (C);

III - Industrial (I).

§2º - Quanto ao grau de adequação as zonas os usos são classificados em:

I - Permitidos: são os usos ou atividades que apresentam clara compatibilidade com as finalidades urbanísticas da zona correspondente;

II - Tolerados: compreendem os usos ou atividades regulamente instaladas, ou que sejam exercidas no local há mais de um ano, desde que as instalações ocupem edificações que possam ser regularizadas de acordo com os índices de utilização do terreno e demais parâmetros definidos nesta Lei;

III - Proibidos: compreendem os usos ou atividades consideradas nocivas, perigosas, incômodas ou incompatíveis com as finalidades urbanísticas da zona correspondente.

§3º - Serão consideradas toleradas as formas de parcelamento, uso e ocupação do solo, assim como as edificações autorizadas em data anterior à promulgação da presente Lei e que não atendam aos requisitos e condições ora expressos.

§4º - Serão permitidas alterações de área, configuração e uso de lotes e edificações toleradas, desde que a nova situação não implique no aumento do grau de desconformidade original.

Art. 7º - Os usos, ou as atividades de cada tipo serão divididos em categorias de uso de solo, de acordo com o impacto na paisagem e o potencial de causar incômodos à população da região.

Parágrafo único - Para a classificação dos usos instalados ou pretendidos serão considerados aspectos técnicos e urbanísticos, independentemente da razão social do estabelecimento ou do seu enquadramento segundo a legislação fiscal ou tributária.

Art. 8º - Os usos do tipo Habitacional (H) são classificados nas seguintes categorias:

I - H1: Residências horizontais unifamiliares, isoladas, agrupadas ou superpostas, com ou sem edícula, com acesso independente à via pública para cada unidade;

II - H2: Edifício residencial com até 4 (quatro) pavimentos;

III - H3: Edifício residencial com mais de 4 (quatro) pavimentos, não superior a 12 (doze) pavimentos, sendo que a partir do 8º (oitavo) pavimento poderá ser definido pela municipalidade outorga onerosa para a aprovação;

IV - H4: Conjuntos habitacionais constituídos de edificações horizontais unifamiliares ou edifícios residenciais.

1º - Para os efeitos desta Lei considera-se edificação horizontal aquela com altura máxima de 10,00 m (dez) metros em relação ao nível da soleira do pavimento térreo e não superior a dois pavimentos.

§2º - Poderá ser autorizado o desdobro ou o fracionamento do lote ocupado pela construção de edificações superpostas desde que sejam atendidas as seguintes condições:

I - O projeto assegure a cada unidade habitacional um lote de terreno com área igual ou superior a 150 m² e testada mínima de 7,00 metros;

II - Sejam atendidos os índices de utilização do terreno para cada unidade e respectivo terreno após a realização do fracionamento.

§3º - Os projetos de conjuntos habitacionais atenderão aos seguintes requisitos:

I - uma vaga de garagem por unidade habitacional, situada no espaço interno das edificações ou em bolsões de estacionamento coletivo;

II - vias internas para circulação de veículos que atendam às especificações previstas para os Ioteamentos.

§4º - Quando se tratar da utilização de glebas, os projetos dos conjuntos habitacionais deverão:

I - atender às diretrizes para urbanização definidas pela Prefeitura, quanto aos alinhamentos viários e identificação de áreas de preservação permanente;

II - doação, mediante desmembramento, de 5% (cinco por cento) da área da gleba para uso institucional ou substituição por outorga onerosa a ser definida pela Municipalidade e de 10% (dez por cento) destinados a área verde, garantindo para a área institucional frente mínima de 10,00 m (dez metros) para via pública oficial;

III - frente mínima da gIeba, excluídas as áreas livres de uso público e de equipamento urbano comunitário, de 11,00 m (onze metros).

§5º - Quando o projeto do conjunto habitacional incluir o parcelamento do solo, mediante desmembramento ou loteamento, serão adotados os seguintes critérios:

I - os projetos de parcelamento do solo e de construção das edificações poderão ser apresentados em conjunto ou separadamente;

II - independentemente da forma de apresentação, os projetos deverão atender as normas de parcelamento do solo e de construção das edificações estabelecidas nesta Lei;

III - em qualquer caso, a expedição do habite-se das edificações ficará condicionada à conclusão das obras de urbanização correspondentes.

§6º - Os edifícios dos conjuntos habitacionais situados em lotes terão, no máximo, o mesmo número de pavimentos dos edifícios isolados permitidos no respectivo terreno.

§7º - Os edifícios dos conjuntos habitacionais situados em glebas poderão ter até 4 (quatro) pavimentos, além dos sub-solos, independentemente da classificação da via pública.

Art. 9º: - Os usos do tipo Comercial e de Prestação de Serviços (C) são classificados nas seguintes categorias:

I - C1: Estabelecimentos diversificados de comércio e/ou serviço, de pequeno porte, que não causem incômodo à vizinhança nem enquadrem nas demais categorias.

II - C2: Estabelecimentos diversificados de comércio e/ou serviço, de pequeno ou médio porte, que podem causar incômodos relacionados a ruídos diurnos, emissões gasosas ou tráfego de veículos intenso ou pesado.

III - C3: Estabelecimentos de comércio e/ou serviço, de pequeno ou média porte, que podem causar incômodos relacionados a ruídos noturnos, emissões gasosas ou tráfego de veículos intenso ou pesado.

IV - C4: Estabelecimentos de comércio e/ou serviço, de médio ou grande porte, que podem causar incômodo principalmente em virtude de ruídos diurnos produzidos por máquinas, equipamentos ou tipo de atividade, tais como: serrarias, carpintarias, marcenarias, serralherias, funilarias, canis, escolas de adestramento de animais e congêneres.

V – C5: Estabelecimentos de comércio e/ou serviço, médio eu grande porte, que podem causar incômodo principalmente em virtude de ruídos noturnos produzidos por máquinas, equipamentos ou tipo de atividade, tais como: saldes de baile, salões de festa e de buffet, clubes noturnos, discotecas, boates, bares noturnos e similares.

VI - C6: Estabelecimentos de comércio e/ou serviço geradores de tráfego de veiculas pesados ou de grande porte, tais como: garagens de empresas transportadoras que operem com frotas de ônibus ou caminhões; entrepostos, depósitos, armazéns de estocagem de matérias primas, estabelecimentos atacadistas ou varejistas de materiais grosseiros ou de materiais de grande porte como veículos e máquinas.

VII - C7: Estabelecimentos de comércio e/ou serviço que podem causar incômodo em virtude do trafego frequente e intenso de veículos, compreendendo: supermercados, centros de compra, lojas de departamento; salas de espetáculo, locais de cuIto; estádios, clubes desportivos, academias de ginástica; escolas de qualquer nível; hospitais; cemitérios e velórios.

VIII – C8: Estabelecimentos de comércio e/ou serviço considerados perigosos, cujas atividades impliquem no manuseio ou depósito de materiais explosivos, tóxicos ou inflamáveis.

§1º - Os estabelecimentos de comércio e/ou serviço da categoria C8 são considerados proibidos na Macrozona de Integração Urbana. §2º - Os estabelecimentos de comércio e serviços serão classificados quanto ao porte de acordo com a área construída das edificações onde estejam instalados e/ou com a área do terreno ocupada com a atividade, conforme tabela seguinte:

Porte	Área da construção	Área do Terreno
Pequeno	Até 300,00 m²	Até 500,00 m²
Médio	Acima de 300 m² até 2.000,00 m²	Acima de 500,00 m² até 5.000,00 m²
Grande	Mais de 2.000,00 m²	Mais de 5.000,00 m²

Art. 10 - Os usos do tipo Industrial (I) são classificados nas seguintes categorias:

I - I1: Indústrias virtualmente sem risco ambiental, que apresentam quantidades desprezíveis de poluentes do ar, da água e de solo, e não se enquadrem nas demais categorias.

II - I2: Indústrias de risco ambiental leve, que apresentam uma das seguintes condições: baixo potencial de poluição atmosférica por queima de combustível; efluentes líquidos industriais passiveis de lançamento no sistema público, para tratamento na Estação de Tratamento de Esgotos do Município; pequena produção ou armazenamento de resíduos sólidos perigosos.

II - I3: Indústrias de risco ambiental moderado, que apresentam uma das seguintes condições: potencial moderado de poluição atmosférica por queima de combustível; produção ou armazenamento de resíduos sólidos perigosos.

IV - I4: Indústrias de risco ambiental elevado, que apresentam uma das seguintes condições: alto potencial de poluição atmosférica por queima de combustível; produção ou armazenamento de grande quantidade de resíduos sólidos perigosos; perigo de emissão acidental de poluentes capazes de provocar danos ambientais significativos, ou de afetar a saúde pública.

V - I5: Indústrias de grande impacto ambiental ou perigosas, que envolvam a fabricação de materiais explosivos e/ou tóxicos, tais como: pólvora, álcool, cloro e derivados, petróleo, soda caustica e derivados, cimento-amianto e similares.

§1º - O enquadramento dos estabelecimentos de uso industrial deverá considerar, prioritariamente, os critérios e as orientações adotados pelo órgão estadual competente.

§2º - As indústrias da categoria I4 e I5 serão consideradas proibidas na Macrozona de Integração Urbana.

Art. 11 - 0s usos institucionais correspondem aos serviços prestados pelos órgãos da administração pública federal, estadual ou municipal ou pelas concessionárias dos serviços públicos.

CAPÍTULO V

DA UTILIZAÇÃO DOS TERRENOS

Art. 12 - A utilização dos terrenos na Macrozona de Integração Urbana deverá atender aos seguintes índices ou condições: recuo frontal, recuo de fundos, recuos laterais, taxa de ocupação, taxa de Impermeabilização, índice de aproveitamento, altura máxima, existência de vagas para veículos.

§1º - Entende-se por recuo a distância entre o limite externo da área ocupada por edificações e a divisa do terreno ou e alinhamento projetado.

§2º - Entende-se por taxa de ocupação a relação entre a projeção da área ocupada pela edificação ou conjunto de edificações e a área de terreno.

§3º - Entende-se por índice de aproveitamento a relação entre a área construída de uma ou conjunto de edificações e a área do terreno por ela utilizado.

§4º- Entende-se por altura da edificação a diferença entre o nível da calçada no ponto médio da testada ou na direção da soleira de entrada da edificação e o nível da cobertura, incluindo o telhado, com exceção da caixa d'água.

§5º - Entende-se por taxa de impermeabilização a relação entre a área total coberta ou pavimentada e a área do terreno.

Art. 13 - Somente será permitida a edificação em terreno com acesso para via ou logradouro público, oficialmente reconhecido.

§1º - Poderá ser autorizada a construção em imóveis com frente para via pública cuja implantação e execução esteja prevista em projeto aprovado pela Prefeitura, ficando o habite-se da edificação condicionado à conclusão das obras de urbanização e a oficialização da via.

§2º - Quando se tratar de acesso ao imóvel através de servidão de passagem, serão autorizados apenas os usos permitidos nas vias Iocais.

§3º - Desde que sejam atendidos, os índices de ocupação do solo, um mesmo terreno poderá receber a construção de mais de uma edificação, com os usos respectivos definidos para a zona onde se situa o imóvel, desde que submetido ao regime de condomínio.

§4º - Estão excluídos do atendimento aos índices estabelecidos nesta Lei os projetos de regularização de edificações existentes na Zona de Urbanização Especifica.

Ant. 14 - Quando se tratar do parcelamento ou da utilização de glebas para a implantação de conjuntos habitacionais, a elaboração e aprovação do projeto deverá ser precedida de solicitação de diretrizes, acompanhada dos seguintes elementos e informações:

I - requerimento assinado pelo proprietário do imóvel, ou seu representante legal, especificando o uso ou usos pretendidos;

II - três cópias de levantamento planialtimétrico e cadastral da gleba, em escala adequada;

III - cópia do título atualizado de propriedade do imóvel, ou equivalente;

IV - cópia da notificação-recibo do imposto predial e territorial urbano ou do imposto sobre a propriedade rural.

§1º - Atendendo ao requerimento do interessado, a Prefeitura expedirá as seguintes diretrizes:

I - traçado e as seções transversais das vias de circulação a integrarem o sistema viário da Macrozona de Integração Urbana;

II - alargamento, prolongamento ou modificação das vias existentes;

III - localização das áreas livres de uso público e das áreas de equipamento comunitário;

IV - localização das faixas de terreno necessárias ao escoamento das águas pluviais e de faixas não edificáveis;

V - restrições legais de uso e ocupação do solo na zona em que se situa o terreno a ser edificado;

VI - matas naturais ou artificiais que deverão ser preservadas e as áreas frágeis, de alta declividade ou de várzeas, que sofrerão restrições quanto ao parcelamento;

VII - elementos necessários ao projeto do sistema de escoamento de águas pluviais;

VIII - elementos necessários ao projeto de pavimentação;

IX - orientação para a obtenção das condições para captação de água para abastecimento e disposição final ou interligação dos esgotos ao sistema público e fornecimento de energia elétrica, ficando a aprovação do projeto vinculada a apresentação de certidão de diretrizes expedidas pelas concessionárias responsáveis pelos abastecimentos.

§2º - As diretrizes expedidas vigorarão pelo prazo máximo de dois anos, salvo modificações impostas por lei municipal, estadual ou federal.

§ 3º - Havendo alteração no uso pretendido, o interessado poderá requerer a confirmação das diretrizes anteriormente expedidas, ou a sua complementação, apresentando apenas os documentos que se fizerem necessários.

§4º - As solicitações de diretrizes para parcelamento serão analisadas e expedidas pela Secretaria de Obras do Município, consultando-se os órgãos públicos municipais afins, no prazo de 60 (sessenta) dias úteis.

CAPÍTULO VI

DOS ÍNDICES DE UTILIZAÇAO DOS TERRENOS

Art. 15 - 0s recuos frontais das construções, medidos n partir do alinhamento projetado da via pública, serão de 5,00 (cinco) metros.

§1º - A parcela do imóvel atingida pelo alinhamento projetado da via pública não poderá ser ocupada por construção ou qualquer instalação de equipamento de uso permanente à edificação.

§2º - Nos terrenos de esquina de novas urbanizações, os recuos frontais serão obedecidos em relação às duas vias, considerando o alinhamento exigido para cada uma delas.

§3º - Nos recuos frontais não serão permitida a construção de qualquer apoio, sendo tolerados balanços de coberturas com até 50% (cinquenta por cento) da medida do respectivo recuo.

§4º - Nas edificações residenciais individuais ou superpostas, as garagens com largura inferior a 50% (cinquenta por cento) da largura do lote e pé direito máximo de 3,00 m (três metros) poderão ocupar o recuo frontal.

§5º - As coberturas para postos de combustíveis com pé direito não inferior a 4,50 m (quatro metros e cinquenta centímetros) e com vão aberto não serão consideradas para efeito de recuo frontal, nem para efeito de ocupação de terreno, desde que não tenham apoio na faixa frontal do referido recuo.

Art. 16 - 0s recuos laterais e de fundos das edificações serão determinados de acordo com os seguintes critérios:

I - Edificações com altura total de até 6,00 metros: estão dispensadas de recuos laterais e de fundos;

II – Edificações com altura total entre 6,00 metros e 12,00 metros;

Recuos Laterais: 1/3 da altura da edificação.

Recuo de fundos mínimo: 4,00 metros.

III – Edificações com altura total superior a 12,00 metros.

Recuo de fundos: 1/3 da altura da edificação com no mínimo 6 metros.

§1º - As edículas com altura máxima de 6,00 m (seis metros), área construída inferior a 50% (cinquenta por cento) da área máxima de ocupação do lote, área de ocupação inferior a 1/3 (um terço) da ocupação máxima do terreno e cuja distância da edificação principal seja igual ou superior a 2,00 m (dois metros), poderão ser construídas junto à divisa de fundos.

§2º- Será permitida a ligação coberta entre a edificação principal e a edícula, com largura total não superior a 20% (vinte por cento) da largura do lote.

§3º - Nas construções horizontais com área de até 2.000 m² (dois mil metros quadrados) situadas em lotes de esquina, não serão exigidos recuos laterais e de fundos.

§4º - Para as garagens abertas em pelo menos um dos lados, com pé direito não superior ao do compartimento adjacente, não serão exigidos recuos laterais.

§5º - As garagens de subsolo, quando abaixo do nível da rua e das áreas adjacentes, poderão ocupar as faixas de recuo não atingidas por projeto ou diretriz de alargamento da via.

Art. 17 - As taxas de ocupação e de impermeabilização variam com a zona de uso do solo e com as dimensões do terreno, conforme definido na tabela seguinte:

Área do Terreno (m ²)	Taxa de Ocupação To/Taxa de Impermeabilização (Ti)
	ZUE		ZUM	ZI
Até 200	To = 80% Ti = 100%		To = 70% Ti = 100%	To = 70% Ti = 100%
Acima de 200 a 500	To = 70% Ti = 90%	To = 70% Ti = 90%		To = 60% Ti = 80%
Acima 1000 a 2000	To = 60% Ti = 70%	To = 60% Ti = 70%		To = 60% Ti = 70%
Área maior que 200	To = 50% Ti = 50%	To = 50% Ti = 50%		To = 50% Ti = 50%
Gleba	- -	To = 40% Ti = 50%		To = 40% Ti = 50%

§1º – Não serão consideradas no cálculo da taxa de ocupação as seguintes áreas:

I - Das garagens das edificações residenciais individuais, agrupadas ou superpostas;

II - Das garagens situadas abaixo do nível da rua, qualquer que seja o tipo de uso da edificação;

III - Das sacadas, das marquises, dos terraços e dos beirais que não ultrapassem 1/3 (um terço) dos respectivos recuos mínimos e tenham largura de até 2,00 m (dois metros);

IV - Da casa de máquinas, das caixas d' água e da guarita de segurança que tenha área de até 9,00 m² (nove metros quadrados).

§2º - Nos terrenos resultantes de parcelamentos que destinaram áreas públicas, verdes ou de sistema de lazer a taxa de impermeabilização poderá ser aumentada em até 10 %.

§3º - Serão adotados sistema equivalente de absorção de água no solo para glebas com limite máximo de taxa de impermeabilização de 70%, podendo ser utilizados também compensação de área de infiltração em outro im6vel desde que na mesma bacia hidrográfica, registrado em matricula junto ao cartório de registro mencionando tal compensação, se a legislação de registros públicos assim o permitir.

Art. 18 - Os índices de aproveitamento variam com o tipo do terreno, com a zona de uso do solo e com a classificação da via, conforme definido na tabela seguinte:

Tipo De Terreno	Índice de Aproveitamento
	ZUE			ZUM			ZUI
	Local	Coletora	Arterial	Local	Coletora	Arterial	Local	Coletora	Arterial
Lote	2,0	2,0	2,0	2,00	2,00	2,00	1,00	1,2	1,5
Gleba	-	-	-	1,5	2,00	2,00	1,00	1,2	1,5

§1º - Não serão consideradas no cálculo do índice de aproveitamento:

I – As áreas dos espaços destinados ao uso comum dos moradores nos edifícios de habitação coletiva, até o limite de 10% (dez por cento) da área total de aproveitamento;

II – Todas as áreas não consideradas no cálculo da taxa de ocupação.

§2º - A área de terreno transmitida ao Município para a execução de melhoramentos públicos poderá ser considerada no cálculo da taxa de ocupação e do índice de aproveitamento, desde que os valores obtidos não ultrapassem em mais de 25% (cinquenta por cento) os valores normais estabelecidos nesta lei.

§3º - Prédios de propriedade da administração pública direta ou indireta, bombeiros, hospitais ou outros estabelecimentos de saúde particular ou pública, terão coeficiente de aproveitamento máximo 4,0 (quatro) em quaisquer zonas.

Art. 19 - As alturas máximas das edificações, medidas a partir do nível da calçada no ponto de acesso à soleira do pavimento térreo, serão determinadas em função da largura da via pública e do recuo frontal da edificação pela seguinte expressão:

H = 1,70 * (L+R), onde:

H = altura máxima da edificação;

L = largura da via pública frontal ao imóvel;

R = recuo frontal da edificação;

§1º - A altura máxima se refere ao nível de cobertura do último pavimento e não inclui as instalações de caixa d' água e elevadores.

§2º - Nos terrenos de esquina, deverão ser respeitados os limites de altura máxima determinados para ambas as vias.

§3º - Nos terrenos com duas ou mais frentes deverão ser respeitados os limites de altura máxima determinados para todas as vias.

Art. 20 - A utilização dos imóveis está condicionada à destinação de espaços para vagas de estacionamento de veículos, em número compatível com o tipo de uso e com a área total construída.

§1º - As vagas para estacionamento de veículos serão definidas em projeto, obedecendo as normas técnicas aplicáveis.

§2º - Nas edificações para fins habitacionais verticais acima de 2 pavimentos o número de vagas serão definidos em função da área construída de cada unidade residencial, conforme indicado

Área Útil de cada unidade habitacional	Nº de Vagas por unidade
Até 70 m²	1
De 70 a 120 m²	2
De 120 m² a 200 m²	3
Mais de 200 m²	4

§3º - Nas edificações para fins habitacionais até 2º pavimentos o número de vagas serão definidos em função da área construída de cada unidade residencial, conforme indicado abaixo:

Área Útil de cada unidade habitacional	Nº de Vagas por unidade
Até 120 m²	1
De 120 a 170 m²	2
Maior que 170 m²	3

§4º - Os estabelecimentos de comércio varejista e/ou serviço de atendimento direto à população, exceto os da área de hospedagem, deverão possuir uma vaga de estacionamento para cada 50,00 m² (cinquenta metros quadrados) de área total construída.

§5º - Nos estabelecimentos industriais, de comércio atacadista e de prestação de serviços, que não envolvam o atendimento direto à população, o número de vagas será determinado de acordo com as características da atividade desenvolvida, conforme indicado a seguir:

Características da atividade	Nº de vagas
Estabelecimentos industriais, comerciais atacadistas e depósitos em geral	Até 5.000 m² de construção – 1 vaga a cada 200 m² Acima de 5.000 m² de construção – 1 vaga a cada 400 m² com mínimo de 25 vagas
Estabelecimentos de prestação de serviços na área de hospedagem: hotéis, motéis, pousadas e similares	1 vaga por apartamento

§6º - Exceto para o uso habitacional, deverão ser reservadas vagas exclusivas de estacionamento para deficientes físicos, com largura mínima de 3,50 m (três metros e cinquenta centímetros), na seguinte proporção.

Nº. total de vagas do estacionamento ou edificação	Nº. de vagas para deficientes físicos
Até 5	0
De 6 a 10	1
De 10 a 40	2
De 40 a 100	3
De 100 a 150	4
De 150 a 200	5
Mais de 200	Acrescer 1 vaga para deficiente para cada 100 vagas do estabelecimento.

§7º - O rebaixamento das guias para acesso às áreas estacionamento não poderá exceder a largura de 30% (trinta e cinco por cento) da testada do imóvel.

§8º - Os estacionamentos considerados pólos geradores de tráfego deverão destinar, também, vagas para carga e descarga, conforme indicado na tabela seguinte.

Estabelecimentos Considerados Pólos Geradores de Tráfego	Nº de Vagas para Carga e Descarga
Conjuntos de Edifícios ou Conjuntos Habitacionais com mais de 200 unidades	1 para cada 50 unidades
Centros de compras, lojas de departamento, supermercados, hipermercados, entrepostos, terminais, armazéns e depósitos, com mais de 5.000 m² de área de construção	1 para cada 2.500 m² de área construída
Hospitais, maternidades, hotéis, motéis, pousadas e escritórios de prestação de serviços com mais de 10.000 m² de área construída	2
Indústria com área construída maior que 10.000 m²	1 para cada 7.500 m² de área construída

CAPÍTULO VII

DO PARCELAMENTO DO SOLO

Art. 21 - O parcelamento do solo para fins urbanos na Macrozona de Integração Urbana poderá ser realizado na forma de loteamento, desmembramento, desdobro e fracionamento e anexação.

§1º - Loteamento é a subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.

§2º - Desmembramento é a subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique em abertura de novas vias e logradouros públicos, nem prolongamento, modificação ou ampliação das já existentes.

§3º - Desdobro é a subdivisão de um lote edificável para fins urbanos, do qual resultam duas partes.

§4º - Fracionamento é a subdivisão de um lote edificável para fins urbanos em mais de duas partes.

§5º - Anexação é a transformação de dois ou mais lotes em um único imóvel.

Art. 22 - Todo parcelamento de terreno situado na Mactozona de Integração Urbana, inclusive o decorrente de divisão amigável ou judicial, será regulado pela presente Lei, observadas, no que couberem, as disposições das legislações federal, estadual e municipal pertinentes.

§1º - Os projetos de parcelamento integrados com a construção de edificações deverão ser submetidos à análise conjunta, atendendo, sob cada aspecto, a todos os índices e requisitos legais aplicáveis.

§2º - Nos novos lotes criados sob qualquer uma das formas previstas neste artigo, cujo desnível entre a frente e os fundos for superior à profundidade da rede de esgotos da via pública fronteiriça, deverá ser reservada uma faixa não edificável de largura mínima de 3,00 m (três metros) ao longo das divisas dos fundos.

Art. 23 - Os loteamentos e os desmembramentos serão permitidos somente em terrenos adequados ao uso para fins urbanos, observadas as seguintes condições:

I - os terrenos baixos, alagadiços, insalubres, que tenham sido aterrados com materiais nocivos, ou sujeitos a inundações serão considerados inadequados, até que sejam executados os serviços ou obras de saneamento aprovadas pelos órgãos estaduais e municipais competentes;

II - fica proibida a remoção de matas naturais ou artificiais sem autorização dos órgãos competentes da Prefeitura, observadas as disposições das legislações federal e estadual;

III - as florestas e demais formas de vegetação situadas em encostas com declividade superior a 45º (quarenta e cinco graus) deverão ser mantidas;

IV - as encostas cuja inclinação ultrapasse 40% (quarenta por cento) serão consideradas faixas não edificáveis, a menos que o projeto apresente alteração tecnicamente possível para ocupação;

V - ao longo de cada lado de talvegues ou eixos de vales secos, cujas encostas tenham declividades superiores a 40% (quarenta por cento), serão reservadas faixa não edificáveis com largura mínima de 15,00 m (quinze metros);

VI - ao longo dos cursos d’ água e ao redor de lagoas, lagos, olhos d’ água, nascentes e represas deverão ser reservadas as faixas de preservação permanente com as larguras mínimas definidas pela legislação pertinente;

VII - nas áreas de preservação permanente a vegetação deverá ser mantida ou recomposta;

VIII - nenhum curso d' água poderá ser alterado, retificado ou desviado sem a aprovação do respectivo projeto pela Secretaria de Obras do Município.

Art. 24 - Os parcelamentos de glebas para fins urbanos deverão destinar áreas para o uso pública, que serão transferidas para o patrimônio municipal sem qualquer ônus para a Prefeitura, nas seguintes proporções mínimas:

I - áreas destinadas ao sistema de lazer: 5% (cinco por cento) da área total parcelada que poderão estar contidos nas áreas verdes, porém fora das APPs (Área de Preservação Permanente;

II - áreas de usos institucionais: 7% (cinco por cento) da área total parcelada, sendo que 2% (dois por cento) poderá ser compensada como outorga onerosa ou a pedido do interessado e a exclusivo critério da Municipalidade, ser aceita em outro local, desde que cem valor de mercado devidamente avaliado por um perito habilitado;

III - áreas para o sistema viário: compreende as áreas ocupadas pelas ruas das loteamentos.

§1º - No caso de loteamento, as áreas públicas deverão representar, no mínimo, 35% (trinta e cinco por cento) da superfície total loteada.

§2º - Nas áreas livres destinadas ao sistema de lazer, poderão ser construídos equipamentos próprios para a recreação, mediante prévia aprovação do projeto e autorização da Prefeitura Municipal.

§3º - As áreas do sistema de lazer não coincidentes cem áreas de preservação permanente ou com encostas com declividade superior a 40% (quarenta por cento) deverão somar, pelo menos, 5% (cinco por cento) da área total parcelada.

Art. 25 - A realização de desdobro, anexação ou fracionamento de lotes para fins urbanos, deverá ser requerida a Prefeitura, instruída com os seguintes documentos:

I - cópia do título atualizado de propriedade do imóvel;

II - cópia de recibo do imposta predial e territorial;

III - projeto, em 5 (cinco) vias, do fracionamento e/ou anexação, contendo a localização do terreno; os lotes resultantes, com as respectivas dimensões e numeração; a delimitação de faixas não edificáveis, se houver; a locação das edificações existentes e; as descrições perimétricas dos lotes resultantes.

Art. 26 - A aprovação do projeto de desmembramento de gleba para fins urbanos, elaborado em conformidade com as diretrizes expedidas pela Prefeitura, será requerida instruída com os seguintes documentos:

I - cópia do título atualizado de propriedade do imóvel;

II - cópia de notificação-recibo do imposto predial e territorial ou de imposto sobre a propriedade rural;

III - projeto completo, elaborado sobre levantamento topográfico planialtimétrico, com coordenadas e altitudes oficiais, contendo no mínimo os seguintes elementos: a divisão da gleba em lotes, com as respectivas dimensões e numeração, e a localização e configuração das áreas de uso institucional, do sistema de lazer e ; os perfis longitudinais e transversais das áreas verdes e institucionais; a locação das edificações existentes e; as descrições perimétricas dos lotes e áreas públicas.

Art. 27 - A aprovação do projeto de loteamento, elaborado em conformidade com as diretrizes expedidas, será requerida junto a Prefeitura, instruída com os seguintes documentos:

I - cópia do título atualizado de propriedade do imóvel;

II - cópia de notificação-recibo do imposto predial e territorial;

III - projeto completo, cuja aprovação é objeto do requerimento, contendo no mínimo os seguintes elementos: a divisão das quadras em lotes, com as respectivas dimensões e numerações, e a localização e configuração das áreas do sistema de Iazer e institucionais; o sistema de viário com suas dimensões lineares e angulares; os perfis longitudinais e transversais de todas as vias de circulação, áreas do sistema de lazer e institucionais; o projeto de arborização das vias e paisagismo da área; a indicação das faixas não edificáveis e restrições especiais que eventualmente gravem os lotes e edificações; os memoriais descritivo e justificativo do projeto; o projeto da pavimentação das vias; o projeto do sistema de escoamento de águas pluviais; o projeto do sistema de esgotos sanitários; o projeto de distribuição de água potável; o projeto de calçamento das vias de pedestres e vielas; o projeto de localização dos postes para iluminação das vias de pedestres, de acordo com as exigências e padrões técnicos da Prefeitura e das concessionárias fornecedoras e; o cronograma das obras com prazo máximo de 2 (dois) anos.

§1º - As vias de circulação de qualquer loteamento deverão:

I - garantir continuidade de traçado das vias existentes nas adjacências da gleba, conforme orientações da Prefeitura quando da expedição das diretrizes;

II - garantir o acesso aos imóveis que utilizem serviços de passagem existentes na área a ser loteada.

§2º - Nas zonas de Urbanização Específica e de Uso Misto, a maior dimensão das quadras não poderá ser superior a 200,00 m (duzentos metros).

§3º - Serão toleradas quadras com comprimento entre 200,00 e 300 m (duzentos e trezentos metros), desde que seja projetada via de pedestre intermediária.

§4º - As vias de circulação de veículos que, a critério dos Órgãos Competentes, façam parte do sistema viário principal do Município terão a seção transversal e outros requisitos indicados nas diretrizes expedidas pela Prefeitura.

§5º - Nas vias com largura igual ou superior a 14,00 m (quatorze metros), com possibilidade de continuidade com as limites da área urbanizada, não será exigido o balão de retorno.

§6º - Após aprovação pela Prefeitura e pelos demais órgãos, estaduais e federais competentes, a Secretaria de Obras providenciará o alvará de execução do loteamento.

Art. 28 - Para receber o alvará de execução do loteamento o interessado deverá assinar temo de compromisso, no qual se obrigue a:

I - transferir ao domínio público, sem quaisquer ônus para o Município e conforme as disposições desta Lei, as vias de circulação, as áreas do sistema de lazer e as áreas institucionais;

II - executar às próprias expensas as atividades seguintes, em obediência ao cronograma aprovado, podendo este prever conclusões por etapas:

a) locação topográfica completa;

b) implantação de vias e passeios;

c) iluminação das vias de veículos, vias de pedestres e vielas;

d) movimento de terra projetado;

e) pavimentação das vias públicas:

f) colocação das redes de água potável, de esgotos e de águas pluviais;

g) arborização das vias públicas e das áreas verdes.

III - não autorizar a alienação de qualquer unidade do empreendimento dada em garantia pelas obras de infra-estrutura por meio de escritura pública definitiva de lotes antes da conclusão dos serviços e obras discriminados no inciso II do presente artigo e de cumpridos os demais encargos impostos por esta Lei ou assumidos em termos de compromisso;

IV - facilitar a fiscalização de obras, principalmente na ocasião da construção das redes subterrâneas, que deverão ser vistoriadas antes do fechamento das respectivas valas;

V - mencionar, nos compromissos de compra e venda de lotes, a exigência de que os mesmos só poderão receber construções depois de fixados os marcos de alinhamentos e nivelamentos e executados os serviços e obras discriminados no inciso II do presente artigo;

§1º - Todos os serviços e obras especificados neste artigo, bem como quaisquer benfeitorias efetuadas pelo interessado nas áreas doadas à Prefeitura, passarão a fazer parte do patrimônio do Município, sem direito a qualquer indenização.

§2º - O alvará será expedido após o pagamento das taxas devidas e vigorará pelo prazo de 2 (dois) anos, podendo ser renovado sempre que o atraso na execução das obras não cause prejuízo ao Poder Público ou a terceiros.

§3º - O alvará poderá ser revogado a qualquer tempo, caso se verifique que as obras e os serviços especificados no inciso II deste artigo não estejam sendo executados de acordo com as especificações, normas e prazos tecnicamente recomendáveis.

Art. 29 - Após as vistorias dos órgãos competentes, a aprovação final do loteamento será feita por certidão, da qual constará:

I - zoneamento e classificação do sistema viário;

II - áreas que passam a constituir bens do domínio público, sem ônus para o Município;

III - outorga de concessão de uso das áreas públicas, bem como as condições que deverão ser observadas para o exercício do direito ao uso concedido, quando for o caso;

IV - discriminação das áreas de uso comum e área total da gleba.

§1º - Após a expedição da certidão de aprovação final do projeto, com o recebimento das obras e áreas públicas, o responsável pelo empreendimento providenciará o registro em cartório, no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias, e a Prefeitura classificará as novas vias públicas por Decreto do Poder Executivo.

§2º - O projeto aprovado poderá ser modificado mediante proposta dos interessados e aprovação pela Prefeitura.

§3º - Nos contratos de compra e venda de lotes ou unidades resultantes do projeto aprovado, deverá constar que a utilização do imóvel está sujeita ao atendimento dos dispositivos desta Lei.

Art. 30 – Será admitido o seguinte procedimento alternativo para a aprovação, execução e aceitação de loteamentos:

I - a título de garantia real de execução das obras previstas, uma parte do empreendimento, contendo no mínimo 30% (trinta por cento) de área do terreno e dos lotes ou edificações, será objeto de única, primeira e especial hipoteca em favor da Prefeitura;

II - a área a ser hipotecada à Prefeitura Municipal não poderá estar, nem ser posteriormente gravada por qualquer ônus ou hipoteca, mesmo legal, devendo estar livre e desembaraçada de qualquer gravame que impeça o livre exercício dos direitos decorrentes da hipoteca;

III - atendidas as demais condições estabelecidas nesta Lei e firmado o instrumento de hipoteca, o projeto será aprovado e a Prefeitura Municipal expedirá o alvará para a execução das obras e fornecerá as documentos necessários para a inscrição do empreendimento no Registro de Imóveis, com o registro, inclusive da hipoteca das áreas por ela atingidas;

IV - certificada a conclusão das obras e dos serviços previstos no projeto aprovado, será expedido pela Prefeitura documento hábil para liberação da hipoteca;

V - a critério da Prefeitura, a hipoteca poderá ser objeto de liberação parcial a qualquer momento, em função do adiantamento das obras previstas e proporcionalmente a elas;

VI - competirá à Prefeitura promover a execução das obras não concluídas até o final do prazo previsto no cronograma, cabendo-lhe o direito de rever o projeto, caso em que será providenciada a comercialização no todo ou em parte das áreas hipotecadas para fins de ressarcimento de todas as despesas geradas pelo empreendimento, às quais será somada, a título de multa, importância equivalente a 30% (trinta por cento) do total despendido.

§1º - As unidades, edificações ou lotes não hipotecados poderão ser comercializados a partir da aprovação do empreendimento, ficando o "habite-se" das edificações autorizadas condicionado à conclusão de todas as obras previstas.

§2º - A critério da Prefeitura, poderão ser aceitas outras formas de garantia real, representadas por hipoteca de imóveis situados no município e não incluídos no empreendimento, depósito de caução, ou fiança bancária.

§3º - No caso de garantia sob forma de hipoteca de imóveis, estes deverão ser indicados mediante comprovação de propriedade, registrada na serventia imobiliária competente, livre e desembaraçada de qualquer ônus que impeça o pleno exercício dos direitos decorrentes da hipoteca.

§4º - O valor da garantia real, qualquer que seja sua forma, será determinado por técnicos habilitados da Prefeitura e deverá correspondes, no mínimo, ao dobro do valor dos serviços e obras presentes no cronograma aprovado.

§5º - A alternativa de que trata o presente artigo poderá ser aplicada ao empreendimento já iniciado.

§6º - Todas as despesas decorrentes de aplicação do presente artigo serão de responsabilidade do proprietário do loteamento.

§7º - A execução das garantias previstas neste artigo não exime o proprietário das demais responsabilidades legais.

Art. 31 - Os novos loteamentos poderão adotar a forma fechada, desde que:

I - atendam a todos os requisitos urbanísticos previstos nesta Lei;

II - não prejudiquem a continuidade da malha viária urbana e não envolvam sistema viário estrutural da cidade;

III - as áreas institucionais estejam localizadas fora do perimetro fechado;

IV - os serviços públicos e a manutenção das áreas comuns localizadas dentro do perimetro fechado sejam desempenhados por conta dos moradores.

§1º - O sistema viário interno será objeto de concessão de uso especial dos moradores, que deverão constituir entidade regularmente instituída para esse fim.

§2º - A qualquer tempo, os loteamentos fechados previstos neste artigo poderão ser revertidos a forma aberta, por interesse da Prefeitura ou dos moradores.

§3º - Na solicitação das diretrizes deverá ser informado o interesse na implantação de loteamento fechado.

§4º - A autorização para fechamento nas condições definidas nas diretrizes deverá ocorrer no ata da aprovação do loteamento.

Art. 32 - Na Zona de Uso Misto será admitida a realização de loteamentos de interesse social, constituídas de lotes com área mínima de 175 metros quadrados e frente mínima de 7,00 metros, desde que sejam atendidas as seguintes condições:

I - localização adequada para a implantação de bairros de uso predominantemente residencial ou de conjuntos de moradias para o atendimento, prioritariamente, da população de baixa senda;

II - terreno com características físicas satisfatórias quanto à topografia, às condições de drenagem e aos aspectos geotécnicos;

III - prova de atendimento à população de baixa renda mediante a oferta de, no mínimo, 15% (quinze por cento) das unidades geradas para utilização ou comercialização através Prefeitura;

IV - existência de demanda por lotes ou habitações populares na região.

§1º - A proposta de realização de empreendimento de interesse social deverá ser analisada e aprovada pela Secretaria de Obras.

§2º - As unidades ofertadas Prefeitura serão comercializadas ou adquiridas pelo preço equivalente ao custo de produção acrescido de uma remuneração máxima de 20% (vinte por cento).

§3º - A Prefeitura ou um órgão estadual competente terá o prazo de até 6 (seis) meses após a conclusão das obras de implantação do loteamento para comercializar os lotes ofertados pelo empreendedor.

§4º - Esgotado o prazo definido no parágrafo anterior, os lotes não comercializados serão devolvidos ao empreendedor, que poderá comercializá-los nas mesmas condições das demais unidades.

§5º - O interessado poderá propor a realização de empreendimento de interesse social no ato da solicitação das diretrizes, ou na apresentação do respectivo projeto de implantação.

§6º - Nos lotes com área inferior a 250 m² será permitido apenas o uso habitacional unifamiliar.

Art. 33 - Nas zonas a seguir, deverão ser observados as seguintes dimensões mínimas:

I - Na Zona de Uso Industrial - ZUI, os lotes deverão possuir área mínima de 500 m² e frente mínima para via pública de 15,00 metros.

II - Na Zona de Uso Misto - ZUM, os lotes deverão possuir área mínima de 250 m² e frente mínima para via pública em múltiplos de 8,00 metros.

Art. 34 - 0s condomínios multifamiliares situados na Zona de Urbanização Específica (ZUE) e na Zona de Uso Misto (ZUM), deverão ter área máxima de 90.000 m² (noventa mil metros quadrados).

Art. 35 - Os terrenos situados na Zona de Urbanização Específica (ZUE) poderão ser desmembrados em lotes com área mínima de 250,00 (duzentos e cinquenta metros quadrados) e testada mínima de 8 (oito) metros, desde que servidos por rede pública de abastecimento de água e coleta de esgoto.

CAPÍTULO VIII

DA REGULARIZAÇÃO DOS PARCELAMENTOS DO SOLO

Ast. 36 - A regularização do parcelamento do solo de áreas situadas na Zona de Urbanização Específica (ZUE) poderá ser feita mediante loteamento, desmembramento ou fracionamento.

§1º - A regularização de parcelamento mediante fracionamento de lotes ou desmembramento de glebas será autorizada nos casos em que houver mais de uma edificação no mesmo terreno.

§2º - Os lotes que restarem vazios no meio da edificação existentes também poderão ter o desmembramento regularizado, desde comprovadamente pertençam a proprietários ou possuidores distintos.

§3º - Sem prejuízo da necessidade de comprovação da existência das residências nos lotes resultantes de desmembramentos ou fracionamentos, a regularização das edificações poderá ser realizada posteriormente à aprovação do parcelamento.

§4º - Em qualquer caso, os lotes com edificações existentes poderão ter área mínima de 125 metros quadrados e frente maior ou igual a 5,00 metros.

§5º - Na área do loteamento Chácaras do Pinhal demarcada na planta que constitui o Anexo I, será permitido o uso estritamente residencial.

§6º - Na área a que se refere o parágrafo anterior será tolerada a permanência das empresas instaladas desde que regularizem suas instalações em todos os órgãos competentes no prazo de 180 dias.

Art. 37 - Os projetos de regularização mediante loteamento deverão obedecer a legislação federal e estadual de regularização fundiária de loteamentos.

Art. 38 - A edificações existentes no ato da regularização, desde que devidamente indicadas na planta do parcelamento, poderão ser regularizadas independentemente do atendimento às condições determinadas pelos índices de utilização do terreno.

Art. 39 - A regularização de desmembramentos situados na Zona de Urbanização Especifica (ZUE), será autorizada ainda que o desmembramento esteja inserido em loteamento com restrições urbanísticas, exceto nos loteamentos fechados.

CAPÍTULO IX

DA CONSERVAÇÃO DA QUALIDADE URBANÍSTICA E AMBIENTAL

Art. 40 - 0s serviços e obras que impliquem em movimento de terra, necessárias às iniciativas em geral, devem respeitar o que se segue:

I - a supressão de vegetação arbórea nativa deverá ser autorizada pelos órgãos estaduais e/ou federais competentes;

II - a erosão sempre será evitada por meio de drenagem adequada, implantação de cobertura vegetal em taludes e bermas, e por demais recursos técnicos aplicáveis, de forma a não provocar danos ambientais nas proximidades;

III - os taludes deverão ter declividade não superior a 1:2 (50% - cinquenta por cento) quando em corte, e 1:2,5 (40% - quarenta por cento) quando em aterro;

IV - as canaletas e outros dispositivos de drenagem deverão ser executados na crista e na saia, caso o talude tenha altura superior a 2,00 m (dois metros);

V - os taludes de altura superior a 3,00 m (três metros) deverão ser interrompidos com bermas providas de canaletas de drenagem.

§1º - Os taludes poderão ser substituídos por muros de arrimo e proteção.

§2º - Os taludes poderão deixar de observar as condições previstas neste artigo, desde que comprovada sua estabilidade e segurança, mediante laudo técnico elaborado por firma ou profissional legalmente habilitado.

Art. 41 - Os proprietários de áreas nas quais sejam constatados prejuízos ambientais decorrentes de intervenções ou usos inadequados serão notificados para proceder à recuperação necessária, com a realização de ações mitigadoras, reparadoras e compensatórias.

Parágrafo único - O projeto de recuperação e o cronograma de execução das serviços deverão ser apresentados no prazo determinado pela Prefeitura no ato da notificação, de acordo com a complexidade do problema.

Art. 42 - A canalização ou retificação de qualquer curso d’água somente será autorizada com a devida justificativa técnica, após prévia aprovação órgãos estaduais competentes e da Prefeitura, mediante parecer de seu órgão competente.

§1º - Para a autorização a que se refere o "caput" deste artigo, será exigida a compensação de 5 (cinco) vezes a área da Área de Preservação Permanente descaracterizada, por meio de plantio de vegetação nativa ou doação à Prefeitura Municipal de áreas comprovadamente cobertas por vegetação nativa.

§2º - A construção de açude-tanque e barragem para fins agropecuários, paisagísticos e de lazer dependerá da prévia autorização:

I - dos órgãos competentes de âmbito estadual e da Secretaria de Obras do município, na forma deste artigo, em processo sumário, responsabilizando-se o proprietário pelos eventos a que der causa pela obra feita; e concomitantemente;

II - do proprietário, para que a Prefeitura possa fazer uso das águas do açude-tanque ou barragens em épocas de estiagem, para normalização de abastecimento público.

Art. 43 - As edificações antigas cujas fachadas mantenham as características da construção original poderão ser reformadas mesmo quando ocuparem as faixas de recuos determinadas por esta Lei, desde que:

I - a transformação de uso, se ocorrer, seja compatível com as dimensões e os acabamentos do prédio;

II - a reforma e a adaptação fiquem restritas ao mínimo indispensável, para que seja assegurada a preservação dos caracteres autênticos do imóvel;

III - as partes deterioradas ou deformadas por reformas anteriores sejam restauradas.

§1º - A reforma de que trata este artigo poderá ser acompanhada de ampliação, desde que a área de construção a ser acrescida respeite as normas em vigor e não prejudique as características da construção original.

§2º - A ocupação dos espaços gerados com a demolição parcial da edificação poderão seguir o alinhamento dos lindeiros.

CAPÍTULO X – DAS DISPOSIÇÕES FINAIS

Art. 44 - Ficam revogadas as restrições convencionais quanta à implantação de edificações em todos os loteamentos abertos à circulação pública, passando a vigorar, para todos, as taxas de ocupação, índices de aproveitamento, recuos e afastamentos constantes da legislação municipal vigente; permanecem inalteradas as demais restrições convencionais; em especial aquelas quanto ao uso do solo.

Parágrafo Único - O presente artigo não se aplica aos loteamentos "CECOM A" e "CECOM B".

Art. 45 - O artigo 46, inciso E, alínea 2, item "j" da Lei Complementar Municipal no 288/2005, passa a vigorar com a seguinte redação:

“j) O local deve ser dotado de infra-estrutura básica, composta de no mínimo: rede pública de abastecimento de água potável, de coleta, afastamento e tratamento de esgoto sanitário, energia elétrica, sistemas de drenagem de águas pluviais, leito carroçável das vias pavimentado, passeios públicos pavimentados. Não se admite sistema particular, individual ou coletivo, de tratamento de esgoto sanitário."

Art. 46 – Os estudos de revisão do Plano Diretor e da lei de zoneamento do município deverão ser executados no exercício de 2014 e incorporarão a Zona de Integração Urbana, inclusive quanto ao detalhamento dos seus limites e da infraestrutura viária.

Parágrafo único – Independentemente da revisão do Plano Diretor fica autorizada a construção de edificações multifamiliares de uso habitacional e comercial, de até 4 pavimentos, nas Zona de Urbanização Específica – ZUE, com exceção do Centro Histórico.

Art. 47 – Esta lei entrará em vigor na data de sua publicação, revogadas as disposições em contrário.

ANEXOS

Anexo I: Planta do município com indicação das seguintes áreas:

- Com ocupação urbana ou parcelamento do solo irregular e;

- Destinadas ao atendimento da demanda, determinada pelo desenvolvimento da cidade, por lotes industriais para pequenas e médias empresas e por lotes residenciais e de uso misto.

Anexo II: Planta do município com indicação do zoneamento da Macrozona de Integração Urbana.

- Zona de Urbanização Específica - ZUE.

- Zona de Uso Industrial - ZUI.

- Zona de Use Misto - ZUM.

- Zona de Uso Exclusivo Residencial – ZUR.

Anexo III: Tabela da Permeabilidade de Uso.

ANEXO III – TABELA DA PERMEABILIDADE DE USO (1/2) TIPOS E CATEGORIAS DE USO

H – HABITACIONAL

H1: Residências horizontais unifamiliares, isoladas, agrupadas ou superpostas, com ou sem edícula, com acesso independente a via pública para cada unidade.

H2: Edifício residencial com até 4 (quatro) pavimentos.

H3: Edifício residencial com mais de 4 (quatro) pavimentos.

H4: Conjuntos habitacionais constituídos de edificações horizontais unifamiliares ou edifícios residenciais.

C – COMÉRCIO E SERVIÇOS

C1: Estabelecimentos diversificados de comércio e/eu serviço, de pequeno porte, que não causem incômodo à vizinhança nem enquadrem nas demais categorias.

C2: Estabelecimentos diversificados de comércio e/ou serviço, de pequeno ou médio porte, que podem causar incômodos relacionados a ruídos diurnos, emissões gasosas ou tráfego de veículos intenso ou pesado.

C3: Estabelecimentos de comércio e/ou serviço, de pequeno ou médio porte, que podem causar incômodos relacionados a ruídos noturnos, emissões gasosas ou tráfego de veículos intenso ou pesado.

C4: Estabelecimentos de comércio e/ou serviço, de médio ou grande porte, que podem causar incômodo principalmente em virtude de ruídos diurnos produzidos por máquinas, equipamentos ou tipo de atividade, tais como: serrarias, carpintarias, marcenarias, serralherias, funilarias, canis, escolas de adestramento de animais e congêneres.

C5: Estabelecimentos de comercio e/ou serviço, médio ou grande porte, que podem causar incômodo principalmente em virtude de ruídos noturnos produzidos por máquinas, equipamentos ou tipo de atividade, tais como: salões de baile, salões de festa e de buffet, clubes noturnos, discotecas, boates, bares noturnos e similares.

C6: Estabelecimentos de comércio e/ou serviço geradores de tráfego de veículos pesados ou de grande porte, tais como: garagens de empresas transportadoras que operem com frotas de ônibus ou caminhões; entrepostos, depósitos, armazéns de estocagem de matérias primas, estabelecimentos atacadistas ou varejistas de materiais grosseiros ou de materiais de grande porte como veículos e máquinas.

C7: Estabelecimentos de comércio e/ou serviço que podem causar incomodo em virtude do tráfego frequente e intenso de veículos, compreendendo: supermercados, centros de compra, Iojas de departamento; salas de espetáculo, locais de culto; estádios, clubes desportivos, academias de ginástica; escolas de qualquer nível; hospitais; cemitérios e velórios.

C8 – Estabelecimentos de comércio e/ou serviço considerados perigosos, cujas atividades impliquem no manuseio ou depósito de materiais explosivos, tóxicos ou inflamáveis.

I – INDUSTRIAL

I1: Indústrias virtualmente sem risco ambiental, que apresentam quantidades desprezíveis de poluentes do ar, da água e do soIo, e não se enquadrem nas demais categorias.

I2: Indústrias de risco ambiental leve, que apresentam uma das seguintes condições: baixo potencial de poluição atmosférica por queima de combustível; efluentes líquidos industriais passíveis de lançamento no sistema público, para tratamento na Estação de Tratamento de Esgotos do Município; pequena produção ou armazenamento de resíduos sólidos perigosos.

I3: Indústrias de risco ambiental moderado, que apresentam uma das seguintes condições: potencial moderado de poluição atmosférica por queima de combustível; produção ou armazenamento de resíduos sólidos perigosos.

I4: Indústrias de risco ambiental elevado, que apresentam uma das seguintes condições: alto potencial de poluição atmosférica por queima de combustível; produção ou armazenamento de grande quantidade de resíduos sólidos perigosos; perigo de emissão acidental de poluentes capazes de provocar danos ambientais significativos, ou de afetar a saúde pública.

I5: Indústrias de grande impacto ambiental ou perigosas, que envolvam a fabricação de materiais explosivos e/ou tóxicos, tais como: pólvora, álcool, cloro e derivados, petróleo, soda caustica e derivados, cimento-amianto e similares.

ANEXO III – TABELA DA PERMEABILIDADE DE USO (2/2)

Tipo de Categoria de Uso	Zona de Uso do Solo/Via
	ZUE				ZUM			ZUM
	L		C	A	L	C	A	L	C	A
Habitacional (H)
H1: Residências horizontais unifamiliares	•	•		•	•	•	•	X	X	X
H2: Edifícios com até 4 (quatro) pavimentações	•	•		•	•	•	•	X	X	X
H3: Edifício com mais de 4 (quatro) pavimentos menor que 12 (doze) pavimentos	X	X		X	X	X	X	X	X	X
H4: Conjuntos habitacionais	•	•		•	•	•	•	•	•	•
Comércio e Serviços (C)
C1: Diversificados de pequeno porte, sem incomodo	•	•		•	•	•	•	•	•	•
C2: Diversificados até médio porte, incomodo diurno	X	•		•	•	•	•	•	•	•
C3: Médio ou grande porte, incomodo noturno	X	•		•	X	•	•	•	•	•
C4: Médio ou grande porte, incomodo diurno intenso	X	•		•	X	•	•	•	•	•
C5: Médio ou grande porte, incomodo noturno intenso	X	X		•	X	X	•	•	•	•
C6: Médio ou grande porte, veículos pesados	X	X		•	X	•	•	•	•	•
C7: Grande porte, tráfego intenso frequente	X	X		•	X	X	•	X	X	X
C8: Perigosos	X	X		X	X	X	X	X	X	X
Industrial (I)
I1: Sem risco ambiental	•	•		•	•	•	•	•	•	•
I2: Risco ambiental leve	X	X		•	X	X	•	•	•	•
I3: Risco ambiental moderado	X	X		X	X	X	X	•	•	•
I4: Risco ambiental alto	X	X		X	X	X	X	X	X	X
I5: Grande impacto ambiental ou perigosas	X	X		X	X	X	X	X	X	X
LEGENDA ZUE: Zona de Urbanização Específica ZUM: Zona de Uso Misto ZUI: Zona de uso Industrial	L: Via local C: Via coletora A: Via arterial • : Uso permitido X: Uso proibido

(...)”

O ato normativo impugnado padece de incompatibilidade vertical com a Constituição do Estado de São Paulo, como adiante será demonstrado.

2. DO PARÂMETRO DA FISCALIZAÇÃO ABSTRATA DE CONSTITUCIONALIDADE

O processo legislativo do referido diploma legal contraria frontalmente a Constituição do Estado de São Paulo, a qual está subordinada a produção normativa municipal por força do seguinte preceito, ante a previsão dos arts. 1º, 18, 29 e 31, da Constituição Federal:

“Art. 144. Os Municípios, com autonomia política, legislativa, administrativa e financeira se auto-organizarão por lei orgânica, atendidos os princípios estabelecidos na Constituição Federal e nesta Constituição”.

A lei local impugnada contrasta os seguintes preceitos da Constituição Paulista:

“(...)

Art. 180. No estabelecimento de diretrizes e normas relativas ao desenvolvimento urbano, o Estado e os Municípios assegurarão:

(...)

II - a participação das respectivas entidades comunitárias no estudo, encaminhamento e solução dos problemas, plano, programas e projetos que lhes sejam concernentes;

(...)

V - a observância das normas urbanísticas, de segurança, higiene e qualidade de vida;

(...)

Art. 181. Lei municipal estabelecerá em conformidade com as diretrizes do plano diretor, normas sobre zoneamento, loteamento, parcelamento, uso e ocupação do solo, índices urbanísticos, proteção ambiental e demais limitações administrativas pertinentes.

§ 1º - Os planos diretores, obrigatórios a todos os Municípios, deverão considerar a totalidade de seu território municipal.

(...)”

3. DA PROIBIÇÃO DE CRIAÇÃO DE NORMAS URBANÍSTICAS ALHEADAS AO PLANO DIRETOR E DA Violação Ao princípio do planejamento

O ato normativo impugnado ao criar a Macrozona de Integração Urbana alterou, de forma tópica, o Plano Diretor do Município de Cabreúva (Lei Complementar nº 273, de 13 de dezembro de 2004, do Município de Cabreúva, fls. 581/596), conforme dispõe o art. 46 e, seu parágrafo único, do ato normativo impugnado, nos seguintes termos:

“(...)

Art. 46 – Os estudos de revisão do Plano Diretor e da lei de zoneamento do município deverão ser executados no exercício de 2014 e incorporarão a Zona de Integração Urbana, inclusive quanto ao detalhamento dos seus limites e da infraestrutura viária.

Parágrafo único – Independentemente da revisão do Plano Diretor fica autorizada a construção de edificações multifamiliares de uso habitacional e comercial, de até 4 pavimentos, nas Zonas de Urbanização Específica – ZUE, com exceção do Centro Histórico.

(...)”

Ora, a imposição de que a revisão do Plano Diretor e da lei de zoneamento do solo do dever de contemplar a nova Zona de Integração Urbana, inclusive quanto ao detalhamento dos seus limites e da infra-estrutura viária, demonstra a incompatibilidade da norma contestada com as diretrizes do vigente Plano Diretor.

Não bastasse, contrariou as regras impostas no atual Plano Diretor, ao autorizar a construção de edificações multifamiliares de uso habitacional e comercial, de até 4 pavimentos, nas Zona de Urbanização Específica – ZUE, com exceção do Centro Histórico (parágrafo único do art. 46), contrariando o planejamento integral urbano, consubstanciado no Plano Diretor aprovado nos termos dos artigos 40 e seguintes do Estatuto da Cidade.

“Art. 40. O plano diretor, aprovado por lei municipal, é o instrumento básico da política de desenvolvimento e expansão urbana.

§ 1^o O plano diretor é parte integrante do processo de planejamento municipal, devendo o plano plurianual, as diretrizes orçamentárias e o orçamento anual incorporar as diretrizes e as prioridades nele contidas.

§ 2^o O plano diretor deverá englobar o território do Município como um todo.

§ 3^o A lei que instituir o plano diretor deverá ser revista, pelo menos, a cada dez anos.

§ 4^o No processo de elaboração do plano diretor e na fiscalização de sua implementação, os Poderes Legislativo e Executivo municipais garantirão:

I – a promoção de audiências públicas e debates com a participação da população e de associações representativas dos vários segmentos da comunidade;

II – a publicidade quanto aos documentos e informações produzidos;

III – o acesso de qualquer interessado aos documentos e informações produzidos.”

(...)

Art. 42. O plano diretor deverá conter no mínimo:

I – a delimitação das áreas urbanas onde poderá ser aplicado o parcelamento, edificação ou utilização compulsórios, considerando a existência de infra-estrutura e de demanda para utilização, na forma do art. 5^o desta Lei;

II – disposições requeridas pelos arts. 25, 28, 29, 32 e 35 desta Lei;

III – sistema de acompanhamento e controle.

(...)

Art. 42-A.  Além do conteúdo previsto no art. 42, o plano diretor dos Municípios incluídos no cadastro nacional de municípios com áreas suscetíveis à ocorrência de deslizamentos de grande impacto, inundações bruscas ou processos geológicos ou hidrológicos correlatos deverá conter:     

I - parâmetros de parcelamento, uso e ocupação do solo, de modo a promover a diversidade de usos e a contribuir para a geração de emprego e renda;      

II - mapeamento contendo as áreas suscetíveis à ocorrência de deslizamentos de grande impacto, inundações bruscas ou processos geológicos ou hidrológicos correlatos;  

 III - planejamento de ações de intervenção preventiva e realocação de população de áreas de risco de desastre;  

IV - medidas de drenagem urbana necessárias à prevenção e à mitigação de impactos de desastres;

V - diretrizes para a regularização fundiária de assentamentos urbanos irregulares, se houver, observadas a Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009, e demais normas federais e estaduais pertinentes, e previsão de áreas para habitação de interesse social por meio da demarcação de zonas especiais de interesse social e de outros instrumentos de política urbana, onde o uso habitacional for permitido.  

VI - identificação e diretrizes para a preservação e ocupação das áreas verdes municipais, quando for o caso, com vistas à redução da impermeabilização das cidades.

§ 1^o A identificação e o mapeamento de áreas de risco levarão em conta as cartas geotécnicas.     

§ 2^o O conteúdo do plano diretor deverá ser compatível com as disposições insertas nos planos de recursos hídricos, formulados consoante a Lei n^o 9.433, de 8 de janeiro de 1997.       

§ 3^o Os Municípios adequarão o plano diretor às disposições deste artigo, por ocasião de sua revisão, observados os prazos legais

§ 4^o Os Municípios enquadrados no inciso VI do art. 41 desta Lei e que não tenham plano diretor aprovado terão o prazo de 5 (cinco) anos para o seu encaminhamento para aprovação pela Câmara Municipal.  

Art. 42-B.  Os Municípios que pretendam ampliar o seu perímetro urbano após a data de publicação desta Lei deverão elaborar projeto específico que contenha, no mínimo:     

I - demarcação do novo perímetro urbano;     

II - delimitação dos trechos com restrições à urbanização e dos trechos sujeitos a controle especial em função de ameaça de desastres naturais; 

III - definição de diretrizes específicas e de áreas que serão utilizadas para infraestrutura, sistema viário, equipamentos e instalações públicas, urbanas e sociais;     

IV - definição de parâmetros de parcelamento, uso e ocupação do solo, de modo a promover a diversidade de usos e contribuir para a geração de emprego e renda;     

V - a previsão de áreas para habitação de interesse social por meio da demarcação de zonas especiais de interesse social e de outros instrumentos de política urbana, quando o uso habitacional for permitido;  

VI - definição de diretrizes e instrumentos específicos para proteção ambiental e do patrimônio histórico e cultural; e 

VII - definição de mecanismos para garantir a justa distribuição dos ônus e benefícios decorrentes do processo de urbanização do território de expansão urbana e a recuperação para a coletividade da valorização imobiliária resultante da ação do poder público.

§ 1^o O projeto específico de que trata o caput deste artigo deverá ser instituído por lei municipal e atender às diretrizes do plano diretor, quando houver.

§ 2^o Quando o plano diretor contemplar as exigências estabelecidas no caput, o Município ficará dispensado da elaboração do projeto específico de que trata o caput deste artigo.  

§ 3^o A aprovação de projetos de parcelamento do solo no novo perímetro urbano ficará condicionada à existência do projeto específico e deverá obedecer às suas disposições.”

A transcrição dos citados dispositivos não foi feita com a intenção de se confrontar a Lei Municipal ao que dispõe a Lei Federal, expediente vedado em sede de controle concentrado de constitucionalidade, mas apenas para se apontar a importância do planejamento integral urbano consubstanciado pelo Plano Diretor.

O Plano Diretor a que nos referimos é aquele original, aprovado em obediência aos requisitos elencados na Lei Federal n. 10.257/2001, e não aquele fatiado, como se observa na Lei Complementar nº 351/14, em que se realizou alteração tópica, alheada ao planejamento integral.

Portanto, resta claro que a lei impugnada acabou por propiciar alteração tópica do Plano Diretor Municipal o que também é inconstitucional por ofensa aos arts. 180, V, e 181, § 1º, da Constituição do Estado de São Paulo.

“Artigo 180 - No estabelecimento de diretrizes e normas relativas ao desenvolvimento urbano, o Estado e os Municípios assegurarão:

(...)

V - a observância das normas urbanísticas, de segurança, higiene e qualidade de vida;

(...)

Artigo 181 - Lei municipal estabelecerá, em conformidade com as diretrizes do plano diretor, normas sobre zoneamento, loteamento, parcelamento, uso e ocupação do solo, índices urbanísticos, proteção ambiental e demais limitações administrativas pertinentes.

§ 1º - Os planos diretores, obrigatórios a todos os Municípios, deverão considerar a totalidade de seu território municipal. (grifo nosso)

Das normas municipais de desenvolvimento urbano se impõe compatibilidade às normas urbanísticas (art. 180, V, Constituição Estadual) e, outrossim, delas se exige, inclusive no tocante às limitações administrativas, que instituam conformidade com diretrizes do plano diretor, que deve caráter integral (art. 181 e § 1º Constituição Paulista).

A adoção de normas municipais alheadas ao plano diretor configura indevido fracionamento, permitindo soluções tópicas, isoladas e pontuais, desvinculadas do planejamento urbano integral, vulnerando sua compatibilidade com o plano diretor e sua integralidade. O Supremo Tribunal Federal entende possível o contencioso de constitucionalidade sem que se configure contraste entre a lei impugnada e o plano diretor, estimando desafio direto e frontal à Constituição:

“(...) Plausibilidade da alegação de que a Lei Complementar distrital 710/05, ao permitir a criação de projetos urbanísticos ‘de forma isolada e desvinculada’ do plano diretor, violou diretamente a Constituição Republicana. (...)” (STF, QO-MC-AC 2.383-DF, 2ª Turma, Rel. Min. Ayres Britto, 27-03-2012, v.u., 28-06-2012).

Anote-se que o Supremo Tribunal Federal reconheceu Repercussão Geral em relação a esta matéria, sob o tema n. 348, e em recente decisão assentou o seguinte:

“O Tribunal, por maioria e nos termos do voto do Relator, apreciando o tema 348 da repercussão geral, negou provimento ao recurso, vencidos os Ministros Marco Aurélio, Edson Fachin e Ricardo Lewandowski. O Tribunal, também por maioria, vencidos os Ministros Marco Aurélio e Edson Fachin, fixou tese nos seguintes termos: Os municípios com mais de vinte mil habitantes e o Distrito Federal podem legislar sobre programas e projetos específicos de ordenamento do espaço urbano por meio de leis que sejam compatíveis com as diretrizes fixadas no plano diretor. Ausentes, justificadamente, o Ministro Celso de Mello e, nesta assentada, o Ministro Luiz Fux, que proferiu voto em sessão anterior. Presidiu o julgamento o Ministro Ricardo Lewandowski. Plenário, 29.10.2015. “

Ficou, portanto, assentada a possibilidade de legislar acerca de programas e projetos específicos de ordenamento do espaço urbano, desde de que por meio de leis “compatíveis com as diretrizes fixadas no plano diretor”.

Assim, na hipótese em comento é evidente que a alteração do zoneamento do Município de Cabreúva, realizada por meio do ato normativo impugnado, não era compatível com o Plano Diretor, pois não haveria necessidade de revisão do Plano Diretor e da lei de zoneamento do município para incorporar a nova Zona de Integração Urbana, inclusive quanto ao detalhamento dos seus limites e da infraestrutura viária.

Note-se, ainda, que na audiência pública realizada na data de 17 de janeiro de 2014 para tratar do Projeto de Lei que culminou no ato normativo impugnado, o engenheiro convidado utilizou como argumento para defender a aprovação do respetivo PL a necessidade de revisão do Plano Diretor (600/605).

Portanto, a Lei Complementar nº 351/14, ao criar a Macrozona de Integração Urbana no Município de Cabreúva de forma não compatível com o Plano Diretor, afrontou o quanto decidido pelo Supremo Tribunal Federal no julgamento do RE n. 607940-DF, que originou a Repercussão Geral n. 348.

Não bastasse, nos termos dos art. 180, II e 181, § 1º, da Constituição Estadual, pode-se extrair que planejamento é indispensável à validade e legitimidade constitucional da legislação relacionada o uso do solo.

Todo e qualquer regramento relativo ao uso e ocupação do solo seja ele geral ou individualizado (autorização para construção em determinado imóvel, alteração do uso do solo para determinada via, área ou bairro, etc.) deve levar em consideração a cidade em sua dimensão integral, dentro de um sistema de ordenamento urbanístico, razão pela qual a exigência de planejamento e estudos técnicos.

O art. 182, caput, da Constituição Federal disciplina que “a política de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Público municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes”.

O inciso VIII do art. 30 da Constituição Federal prevê ainda a competência dos Municípios para “promover, no que couber, adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento, e da ocupação do solo urbano”.

Em decorrência dos dispositivos acima apontados pode-se concluir que: (a) a adequada política de ocupação e uso do solo é valor que conta com assento constitucional (federal e estadual); (b) a política de ocupação e uso adequado do solo se faz mediante planejamento e estabelecimento de diretrizes através de lei; (c) as diretrizes para o planejamento, ocupação e uso do solo devem constar do respectivo plano diretor, cuja elaboração depende de avaliação concreta das peculiaridades de cada Município; (d) a legislação específica sobre uso e ocupação do solo deve pautar-se por adequado planejamento e participação popular.

A norma urbanística é, por sua natureza, uma disciplina, um modo, um método de transformação da realidade, de superposição daquilo que será a realidade do futuro àquilo que é a realidade atual.

Para que a norma urbanística tenha legitimidade e validade deve decorrer de um planejamento que é um processo técnico instrumentalizado para transformar a realidade existente no sentido de objetivos previamente estabelecidos. Não pode decorrer da simples vontade do administrador, mas de estudos técnicos que visem assegurar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade (habitar, trabalhar, circular e recrear) e garantir o bem- estar de seus habitantes.

O planejamento não é mais um processo discricionário e dependente da mera vontade dos administradores. É uma previsão e exigência constitucional (Art. 48, IV, 182, da CF e art.180, II, da CE). Tornou-se imposição jurídica, mediante a obrigação de elaborar planos, estudos quando se trate da elaboração normativa relativa ao estabelecimento de diretrizes e normas relativas ao desenvolvimento urbano.

O planejamento urbanístico não é um simples fenômeno técnico, mas um verdadeiro processo de criação de normas jurídicas, que ocorre em duas fases: uma preparatória, que se manifesta em planos gerais normativos, e outra vinculante, que se realiza mediante planos de atuação concreta, de natureza executiva.

Discorrendo a respeito do tema Joseff Woff consigna que o plano urbanístico não constitui simples conjunto de relatórios, mapas e plantas técnicas, configurando um acontecer unicamente técnico. Compenetrando-se da realidade a ser transformada e das operações de transformação que consubstanciam o processo de planejamento, sob pena de ser mera abstração sem sentido, o plano urbanístico adquire, ele próprio, por contaminação necessariamente dialética, as características de um procedimento jurídico dinâmico, ao mesmo tempo normativo e ativo, no sentido de que os anteprojetos elaborados por técnicos e especialistas adquirem a categoria de diretrizes para a política do solo e sua edificação, ao mesmo temo que, em seus desdobramentos, se manifesta como conjunto de atos e fundamentos para a produção de atos de atuação urbanística concreta. (El Planeamiento Urbanístico del Território y lãs Normas que Garantizan su Efectividad, conforme a la Ley Federal de Ordenación Urbana, em La Ley Federal Alemana de Ordenación Urbanística y los Municípios, p. 28, apud José Afonso da Silva, Direito Urbanístico Brasileiro, 2ª ed. São Paulo: Malheiros, 1997, p. 83).

A propósito do tema, José Afonso da Silva chega a observar que:

“Muitos fatores contribuem para dificultar a implantação desse processo, tais como carência de meios técnicos de sustentação, de recursos financeiros e de recursos humanos, bem assim certo temor do Prefeito e da Câmara de que o processo de planejamento substitua sua capacidade de decisão política e de comando administrativo.” (Direito Urbanístico Brasileiro, 2ª ed. São Paulo: Malheiros, 1997, p. 83).

A ordenação do uso e ocupação do solo é um dos aspectos substanciais do planejamento urbanístico. Preconiza uma estrutura orgânica para a cidade, mediante aplicação de instrumentos legais como o do zoneamento e de outras restrições urbanísticas que, como manifestação concreta do planejamento urbanístico, tem por objetivo regular o uso da propriedade do solo e dos edifícios em áreas homogêneas no interesse do bem-estar da população, conformando-os ao princípio da função social.

Para que o ordenamento urbanístico seja legítimo, há de ter objetivos públicos, voltados para a realização da qualidade de vida dos habitantes da cidade e de quem por ela circule.

Qualquer atividade urbanística busca a transformação e orientação da realidade das cidades, dando uma sistematização senão a ideal, pelo menos, a possível e mais adequada. Por esse motivo é que novo traçado viário, desafetação de áreas públicas com definição dos usos e restrições urbanísticas, dependem de um estudo que deve levar em conta a situação existente e os objetivos do poder público com respeito às características a dar a cidade, segundo as possibilidades atuais e futuras do seu desenvolvimento, tal como precisa ser com qualquer tipo de planejamento.

A sistemática constitucional - relativa à necessidade de planejamento, diretrizes, e ordenação global da ocupação e uso do solo - evidencia que o casuísmo, nessa matéria, não é em hipótese alguma admissível.

O ato normativo que altera sensivelmente as condições, limites e possibilidades do uso do solo urbano, sem realização de qualquer planejamento ou estudo específico, viola diretamente a sistemática constitucional na matéria.

Não se admite, nesse quadro, modificações individualizadas, pontuais, casuísticas e dissociadas da estrutura sistêmica da utilização de todo o solo urbano estampadas nas leis de uso e ocupação do solo urbano. Caso contrário, tornaria inócuo e sem qualquer validade todo o planejamento e estudos realizados pelo Poder Executivo, por ocasião da propositura e aprovação da lei complementar que instituiu o Plano Diretor Participativo e o Sistema de Planejamento Integrado e Gestão Participativa do Município.

Acerca da importância do planejamento urbanístico que deve preceder a toda e qualquer legislação elaborada nesta matéria, discorre Toshio Mukai que:

“(...) a ocupação e o desenvolvimento dos espaços habitáveis, sejam eles no campo ou na cidade, não podem ocorrer de forma meramente acidental, sob as forças dos interesses privados e da coletividade. Ao contrário, são necessários profundos estudos acerca da natureza da ocupação, sua finalidade, avaliação da geografia local, da capacidade de comportar essa utilização sem danos para o meio ambiente, de forma a permitir boas condições de vida para as pessoas, permitindo o desenvolvimento econômico-social, harmonizando os interesses particulares e os da coletividade” (Temas atuais de direito urbanístico e ambiental. Belo Horizonte: Fórum, 2004, p. 29).

A Lei Complementar nº 351, de 14 de fevereiro de 2014, do Município de Cabreúva, criou a Macrozona de Integração Urbana, com o objetivo de disciplinar a regularização do parcelamento de solo clandestinos ou irregulares.

Da análise do Projeto de Lei que redundou na lei impugnada, verificou-se que não ocorreu estudos técnicos para verificação da viabilidade da proposta. A modificação legislativa não está fundada por planejamento urbanístico que busca o crescimento ordenado da cidade e a melhoria das condições de vida dos cidadãos.

A lei impugnada, ainda que tenha sido de iniciativa do Executivo, por não decorrer da atividade de planejamento urbano do município, compromete o crescimento organizado da cidade e a ocupação ordenada de seus espaços.

Observa-se, ainda, que determinadas áreas do município de Cabreúva – Ribeirão Piraí - foi definido como APA – Área de Proteção Ambiental, pelo Governador do Estado de São Paulo em 1984, por meio da Lei nº 4.023/84, razão pela qual evidencia imprescindível a necessidade de planejamento urbanístico.

Ademais, a Companhia Ambiental do Estado de São Paulo – CETESB - instada se manifestou pela necessidade de estudos de base e diagnósticos locais para a viabilidade do Projeto de Lei que culminou no ato normativo impugnado (fls. 31/33, 344/350, 355 e 397/399).

Em linhas gerais, o teor dos pareceres sinalizou “que a Lei Municipal que alterou o macrozoneamento não atende as diretrizes gerais estabelecidas no artigo segundo da Lei Federal nº 10.257/2001, pois carece de estudos que possam assegurar que a sua implantação possa ser conduzida sem o agravamento da situação ambiental do Ribeirão Piraí, expondo a região a uma situação de risco no suprimento de água sustentável e desprezando os princípios da Área de Proteção Ambiental de Cabreúva, para a Zona de Conservação Hídrica”.

Deste modo, patente a inconstitucionalidade do ato normativo que, sem qualquer estudo prévio consistente, e de forma casuística e pontual, alterou o macrozoneamento, por ferir frontalmente o disposto nos artigos 180, caput e inciso II, e 181, caput e § 1º, da Constituição Estadual, bem como, por força do artigo 144 da Constituição Estadual, os princípios constitucionais estabelecidos nos artigos 182, caput e § 1º, e 30, inciso VIII, da Constituição Federal.

Nesse sentido, já se pronunciou esse egrégio Tribunal de Justiça:

“AÇÃO DIRETA DE INCONSTITUCIONALIDADE – Lei Complementar nº112, de 17 de julho de 2015, de Campinas, que dispõe sobre a regularização de construções clandestinas e/ou irregularidades na cidade de Ibitinga e dá outras providências – Realização de audiência pública em conformidade com os preceitos da Constituição Estadual – Processos legislativos respectivos desprovidos de planejamento e estudo técnico de adequação das alterações impostas, bem como não submetidos à apreciação popular exigências constitucionalmente inerentes às normas de direito urbanístico contraste aos artigos 180, e 191 da Constituição Bandeirante - Precedentes Do C. Órgão Especial - Ação procedente, com modulação dos efeitos”. (TJ/SP, ADI nº 2114028-88.2016.8.26.0000, Rel. Des. Antonio Carlos Malheiros, julgado em 14 de setembro de 2016)

“AÇÃO DIRETA DE INCONSTITUCIONALIDADE – Lei Complementar nº 112, de 17 de julho de 2015, do Município de Campinas que dispõe sobre a regularização de construções clandestinas e/ou irregularidades na cidade – Matéria relativa à Administração Municipal, de iniciativa reservada ao Chefe do Poder Executivo - Ato normativo que por seu conteúdo, dependia de prévios estudos de planejamento e efetiva participação popular, exigências reservadas às situações indicadas no artigo 181 da Constituição Estadual - Violação aos artigos 47, incisos II e XIV, 144, 180, inciso II, 181 e 191, todos da Constituição Estadual - Modulação dos efeitos (ex nunc). Pedido procedente, com modulação”. (TJ/SP, ADI nº 2007245-72.2016.8.26.0000, Rel. Des. Ricardo Anafe, julgado em 11 de maio de 2016)

4. DO PEDIDO LIMINAR

Estão presentes, na hipótese examinada, os pressupostos do fumus bonis iuris e do periculum in mora, a justificar a suspensão liminar da vigência e eficácia dos atos normativos impugnados.

A razoável fundamentação jurídica decorre dos motivos expostos, que indicam, de forma clara, que a lei impugnada padece de inconstitucionalidade.

O perigo da demora decorre especialmente da ideia de que sem a imediata suspensão da vigência e eficácia dos preceitos questionados, subsistirá a sua aplicação, com um crescimento desordenado da cidade, com comprometimento ao planejamento urbanístico, ao bem estar da população, à qualidade de vida e ao desenvolvimento sustentável da comuna, que dificilmente poderão ser sanados, na hipótese provável de procedência da ação direta.

Basta lembrar que a ocupação do solo, com base nas alterações de uso providas no mapa de zoneamento, poderá levar a situações urbanisticamente não desejáveis que poderá gerar conflitos e intranquilidade na comunidade.

A ideia do fato consumado, com repercussão concreta, guarda relevância para a apreciação da necessidade da concessão da liminar na ação direta de inconstitucionalidade.

Note-se que, com a procedência da ação, pelas razões declinadas, dificilmente será possível restabelecer o status quo ante.

Assim, a imediata suspensão da eficácia da norma impugnada evitará a ocorrência de maiores prejuízos, além dos que já eventualmente já se verificaram.

De resto, ainda que não houvesse essa singular situação de risco, restaria, ao menos, a excepcional conveniência da medida.

No contexto das ações diretas e da outorga de provimentos cautelares para defesa da Constituição, o juízo de conveniência é um critério relevante, que vem condicionando os pronunciamentos do Supremo Tribunal Federal, preordenados à suspensão liminar de leis aparentemente inconstitucionais (cf. ADIN-MC 125, j. 15.2.90, DJU de 4.5.90, p. 3.693, rel. Min. Celso de Mello; ADIN-MC 568, RTJ 138/64; ADIN-MC 493, RTJ 142/52; ADIN-MC 540, DJU de 25.9.92, p. 16.182).

Diante do exposto, requer-se a concessão da liminar, para fins de suspensão imediata da eficácia da Lei Complementar nº 351, de 14 de fevereiro de 2014, do Município de Cabreúva.

5. DO PEDIDO PRINCIPAL.

Por todo o exposto, aguarda-se o recebimento e processamento da presente ação declaratória, para que ao final seja julgada procedente para declarar a inconstitucionalidade da Lei Complementar nº 351, de 14 de fevereiro de 2014, do Município de Cabreúva.

Requer-se, ainda, sejam requisitadas informações à Câmara Municipal e ao Prefeito Municipal de Cabreúva, bem como posteriormente citado o Procurador-Geral do Estado para se manifestar sobre o ato normativo impugnado.

Posteriormente, aguarda-se vista para fins de manifestação final.

São Paulo, 28 de setembro de 2016.

Gianpaolo Poggio Smanio

Procurador-Geral de Justiça

EFRco/mi

Protocolado nº 173.472/2015

Interessado: Dra. Flávia Mendes Pereira Rivelli Caçador – Promotora de Justiça da Comarca de Cabreúva

1. Distribua-se a inicial da ação direta de inconstitucionalidade, em face da Lei Complementar nº 351, de 14 de fevereiro de 2014, do Município de Cabreúva, junto ao E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.

2. Oficie-se ao interessado, informando-lhe a propositura da ação, com cópia da petição inicial.

3. Cumpra-se.

São Paulo, 28 de setembro de 2016.

Gianpaolo Poggio Smanio

Procurador-Geral de Justiça

EFRco/mi